A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou recentemente um ponto importante sobre o mercado imobiliário: contratos de promessa de compra e venda que não são registrados em cartório não têm força legal contra terceiros de boa-fé.
Tudo começou com uma mulher que, em 2007, firmou um contrato particular de compra de um imóvel comercial com seu ex-marido. No entanto, ela nunca registrou esse contrato em cartório. Em 2018, ao consultar a matrícula do imóvel, descobriu que, em 2009, a propriedade havia sido hipotecada em favor de uma imobiliária, o que acabou gerando uma ação de cobrança e a penhora do bem.
Na primeira instância, ela teve vitória: o juiz entendeu que a promessa de compra e venda deveria prevalecer. No entanto, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ/SC) reformou a decisão, alegando que a hipoteca registrada tinha prioridade sobre o contrato não registrado.
Ao analisar o caso, o ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso no STJ, esclareceu que a Súmula 308 da Corte – que garante proteção ao comprador de imóvel financiado – não se aplicava, pois tratava exclusivamente de imóveis residenciais adquiridos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O ponto central, segundo o ministro, foi a ausência de registro do contrato. Sem esse registro, não há direito real sobre o imóvel, apenas uma relação obrigacional entre as partes. Isso significa que, perante terceiros (como a imobiliária que recebeu o imóvel como garantia hipotecária), o contrato não tem validade.
“Antes do registro, o comprador possui apenas um direito pessoal. Só com o registro em cartório é que esse direito se torna real e, portanto, oponível a terceiros”, explicou o relator.
Além disso, a boa-fé da imobiliária foi levada em consideração. Como não havia qualquer informação registrada sobre a negociação anterior, não seria possível para ela saber da promessa de venda feita pela antiga proprietária.
A 4ª Turma do STJ, por unanimidade, seguiu o voto do relator e manteve a penhora do imóvel. A conclusão foi clara: promessa de compra e venda que não é registrada em cartório não protege o comprador contra terceiros de boa-fé.
Esse julgamento reforça a importância de formalizar todos os negócios imobiliários no cartório de registro de imóveis. Apenas o contrato assinado não é suficiente para garantir a propriedade – é o registro que dá ao comprador a segurança jurídica necessária.
Se você está comprando um imóvel, fique atento: sem registro, você corre o risco de perder o bem, mesmo tendo pago por ele.
